住宅ローン特則で住宅ローンは減額できるの?

住宅ローン支払い中の持ち家がある場合、個人再生の住宅資金貸付債権に関する特則(住宅ローン特則)を利用することで、持ち家を手放すことなく債務整理をすることが可能です。

 

 

住宅ローン以外の借金については法律に基づいてかなりの額が減額が認められています。実際にどのくらい減額されるかは、小規模個人再生を利用するか給与所得者等再生を利用するのかによって違ってきますし、借金の額や財産の額などでも違います。

 

 

例えば
住宅ローン以外の借金総額が100万円以上500万円未満
小規模個人再生を利用
財産は80万円
(時価20万円の車と解約返戻金60万円の生命保険)

 

このような場合、返済しなければいけない借金は100万円となり、その100万円を原則3年の分割で支払うことになります。

 

 

個人再生で借金がどのくらい減額されるのかはこちらの記事に詳しく書いていますので参考にしてみてくださいね。
個人再生とは?破産しないで借金を大幅減額
小規模個人再生と給与所得者等再生の違い

 

 

住宅ローンの支払いが苦しくなっている人にとっては、住宅ローン以外の借金が減額されて分割払いになれば月々の支払額も減って少しは楽になるかもしれませんが、それだけではまだ支払っていくのが大変な場合もあると思います。

 

 

住宅ローンの支払が軽減される方法はないのか、住宅資金貸付債権に関する特則(住宅ローン特則)を利用したときの住宅ローンの支払い方法について調べてみました。

住宅資金特別条項

裁判所に個人再生の申し立てをして、個人再生手続開始が決定されると再生計画案を作成して裁判所に提出をします。その再生計画案に住宅資金特別条項を盛り込むことで、住宅資金貸付債権に関する特則(住宅ローン特則)を利用することができます。

 

 

住宅資金特別条項は、住宅ローン債権者(銀行など住宅ローンを借りている金融機関)の同意を必要としない同意不要型と、住宅ローン債権者の同意が必要な同意型があります。

 

 

次の3つのパターンが同意不要型として法律に定められています。

  1. 期限の利益回復型
  2. 最終弁済期延長型
  3. 元本猶予型

 

上記の3つの他に、法律には規定がないけれども、よく実行されているのが「そのまま型」と呼ばれるものです。「そのまま型」ではその言葉通り、住宅ローンについては従来通りの返済をそのまま続けるというものです。

 

 

ただ、個人再生では裁判所から再生手続開始の決定が下りて再生手続が開始すると、すべての借金の返済は禁止されることになります。ですから住宅ローンだけはそのまま支払いを続けたいといいう場合は、最初に個人再生の申立をするときに弁済許可の申立をしておかないといけません。

 

 

弁済許可の申立をしなかった場合は住宅ローンの支払ができなくなり、「そのまま型」は使えなくなりますので注意が必要ですね。

 

 

期限の利益回復型

 

住宅ローンだけではなく、ローンや分割払いの契約で支払期日までに返済をしないで支払いが滞ると残っている残高を一括で支払わなければいけなくなります。これを期限の利益喪失といいます。

 

 

期限の利益回復型は、この喪失してしまった利益を元の状態に戻して返済を続けていけるようにするものです。住宅ローンのうち、返済が遅れている部分の元本・利息・遅延損害金を、再生計画で定める返済期間(原則3年)以内に分割して支払います。

 

 

従来支払わなければいけない月々の住宅ローンもそのまま支払うので、再生計画中の返済は「通常支払わなければいけない金額」+「返済が遅れていた分の分割分」となり、今までよりも支払いの金額が増えることになります。再生計画の終了後は通常の住宅ローンの支払だけに戻ります。

 

 

例えば、住宅ローンを毎月10万円支払っていて、返済が遅れた分の元本、利息、遅延損害金が50万円あったとします。この遅れていた50万円を3年(36回)で分割払いすることになるので、月々の返済額は13,888円になります。

 

 

元々の住宅ローンの返済額10万円に13,888円が加わって、住宅ローンの返済額は113,888円となります。住宅ローン以外にも借金がある場合にはその分の返済額も再生期間の3年間はプラスされます。

 

 

再生期間の3年間の支払いが完了すれば住宅ローン以外の借金の返済は終了し、支払いは元々の住宅ローン10万円だけになります。

 

 

 

 

最終弁済期延長型

 

期限の利益回復型では月々支払っていくのが難しいという場合も多いと思います。そんなときに使われるのが最終弁済期延長型です。

 

 

最終弁済期延長型では住宅ローンの返済期間を最長で10年間延長することができます。再生計画前に支払いができていなかった不履行部分についても延長された期間の中で返済をしていきます。

 

 

この方法なら、従来の支払額よりも住宅ローンの月々の返済額がかなり少なくなることが見込めます。ただし、返済期間延長後の完済時に70歳以下までという条件があります。

 

 

ですから、「35歳のときに返済期間35年の住宅ローンを組んだ」という場合は残念ですがこの方法は使えません。

 

 

 

元本猶予型

 

法律に定められている同意不要型の住宅ローン支払い方法のうち、一番返済の負担を軽くすることができるのが元本猶予型です。元本猶予型は、再生計画中は元本部分の返済を一部猶予してもらい、さらに最終返済期間も延長してもらいます。

 

 

住宅ローンの最終弁済期を最長で10年間延長することが可能なのですが、最終弁済期延長型と同様、完済時に70歳以下までという条件があります。最終弁済期を延長することで月々の住宅ローン支払額は最初の契約よりも少ない額になります。

 

 

それに加えて、再生計画中は利息分はきちんと支払い、元本部分は一部の支払いにしてもらいます。個人再生申立前に支払いができていない分があれば、その不履行分も支払いを猶予、つまり再生計画が終わるまで支払いを待ってもらえるというものです。

 

 

例えば、住宅ローンの返済額が月々10万円、そのうち利息が6万円、元本が4万円だったとします。再生計画中の返済は利息分の6万円と元本4万円のうちの1万円、計7万円の返済にしてもらうということです。

 

 

再生計画が終われば猶予してもらっていた分も上乗せして支払っていかないといけませんが、この方法だと再生計画中は住宅ローン以外の借金返済が少しでも楽になりますよね。

 

 

 

最終手段は同意型

 

法律で定められている同意不要型の支払い方法では返済を続けていくのが難しいという場合もあるかと思います。そんなときには法律の枠を超えた支払い方法を銀行などの債権者との話し合って決めていくことになります。

 

 

同意型では債権者の同意を得られれば、自由に住宅資金特別条項を定めることができます。元本や利息の一部カット、遅延損害金の免除、70歳を超える年齢まで最終弁済期の延長など、もし同意が得られるのなら支払いはかなり楽になります。

 

 

そうした銀行との話し合いも、個人で行っていくのは大変なことですよね。交渉に慣れた弁護士さんにお願いするのが一番だと思います。

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